Il
mercato immobiliare nazionale, soprattutto per via della crisi
economica che ha colpito il nostro paese, vive un momento
particolare, ma non mancano le occasioni per fare un buon affare.
Ovviamente, il mio è un parere di parte, essendo un agente
immobiliare, potrei non essere obiettivo e, magari qualche maligno,
potrebbe pensare che cerco solo d'infondere ottimismo ;-)
di conseguenza l'unica mia speranza di essere credibile, è
dimostrare che s'intravedono dei cenni di ripresa mostrando a chi mi
segue, dei numeri, dei dati, che a seguire vi indicherò, tranquilli!
Prima però, voglio analizzare in poche righe, il momento del mercato immobiliare e, di come sia cambiato rispetto al periodo ante crisi.
Se
si dispone di una buona base economica, comprare casa oggi conviene,
anche se raramente le banche oggi concedono un mutuo che copra oltre
l'80% del valore dell'immobile, percentuale massima fra l'altro
fissata per Legge dalla Banca d'Italia.
Ecco,
il problema più grande di questi anni, per chi voleva comprare casa
è stato proprio l'accesso al credito, in quanto le banche hanno
chiuso i cordoni della borsa, passando da un eccesso (
concessione di mutui del 100% del valore dell'immobile a chiunque )
all'altro ( concessione di pochi mutui fino ad un massimo del 60% del
valore dell'immobile e massima rigidità di analisi ).
In
questo modo si è ridotta notevolmente la fascia media di potenziali
acquirenti, proprio perchè tutti coloro che non hanno la liquidità
necessaria pari almeno al 20%, nella migliore delle ipotesi, del
valore dell'immobile, si sono trovati nella condizione di dover
rinunciare al tipico "sogno italiano", comprare una casa.
A
dare il colpo di grazia, soprattutto al mercato degli immobili ad uso
investimento ( le seconde case ) ci hanno pensato i nostri
governanti, adottando in questi anni provvedimenti che non hanno
fatto altro che "Tassare" tutti coloro che possiedono
immobili ( Imu, Tasi, Tari ). Tutto ciò, ha fatto diminuire la
domanda, quindi pochi acquirenti, mentre allo stesso modo molti di
coloro che hanno più di un immobile, preferiscono vendere, immagino
avrete notato in giro la quantità di cartelli di vendita sugli
immobili.
Fino
a qualche anno fa, le case rimanevano sul mercato, in media, due o
tre mesi e in cui, complice, come detto poc'anzi, la facilità di
ottenere mutui, anche se non si aveva un contratto di lavoro a tempo
indeterminato, le transazioni immobiliari erano numerosissime, invece
adesso la crisi ha ovviamente portato una forte contrazione nel
mercato, facendo sì che i tempi medi di vendita si siano
notevolmente allungati, si va in media dai sette/otto mesi, fino ad
arrivare ad un anno, quando va bene.
Ho
constatato che in molti casi, la difficoltà di trovare acquirenti
spinge molti proprietari, e tantissimi costruttori, ovviamente più
esposti con le banche, a concedere sconti cospicui, in qualche caso
fino al 20% in meno del prezzo richiesto, o del valore di mercato.
Per
questo motivo, se si dispone di una buona base economica di partenza,
si rischia anche di fare degli autentici affari.
I
prezzi rispetto al periodo di massimo splendore del mercato
immobiliare, sono scesi in media del 15-20%, a seconda della zona
geografica di appartenenza, quindi in modo non uniforme in tutto il
territorio italiano.
A
rendere più statica la situazione del mercato, è soprattutto la
parte di mercato che si trova in mano ai privati, i quali
difficilmente si fanno consigliare da un esperto del settore, di
conseguenza, non avendo il polso della situazione del mercato, non
accettano di realizzare meno di quanto non credano, valga il loro
immobile.
Purtroppo
l'errore più grande che commette un venditore privato, è il fatto
di dare al proprio immobile un valore affettivo, che ovviamente non
coincide affatto con il valore commerciale, soprattutto di
questi tempi.
Succede
che chi vende un immobile lo fa solitamente per acquistarne un altro,
più grande o più piccolo e, se non si riesce a fare il primo passo,
tutto il meccanismo s'inceppa, basti pensare che il 50% delle vendite
immobiliari, è proprio in mano a venditori privati.
Mi
preme sottolineare, che mentre le seconde case, come già detto sono
state penalizzate dalla tassazione dei nostri cari governanti, il
mercato delle prime case mostra segnali di crescita, anche grazie
alla tassazione favorevole in vigore dal 1 Gennaio 2014, a tal
proposito vi ricordo che l'imposta di registro è scesa dal 3% al 2%,
calcolata sul valore catastale dell'immobile ( mi raccomando non sul
valore commerciale ); per farvi un esempio, su un valore catastale di
€ 100.000 paghereste € 2.000 di imposta di registro, oltre alle
imposte ipotecarie e catastali, anch'esse passate da € 150 ad €
50 cad.
Quindi
in sostanza, almeno quando si parla di prima casa, conviene più di
prima comprare casa, anzi forse meglio farlo prima della nuova
riforma del catasto, che prevede una revisione delle rendite
catastali al rialzo.
Per
quanto riguarda i numeri, come vi avevo accennato all'inizio di
questo articolo, c'è un aumento delle transazioni immobiliari a
livello nazionale, in questo caso, mi preme mostrarvi i numeri
relativi al nostro territorio, infatti il mercato di Pinerolo ed in
generale del Pinerolese, secondo i dati pubblicati dall'Agenzia delle
Entrate, i numeri parlano chiaro, c'è un miglioramento del mercato
immobiliare, in particolare nel confronto fra il primo semestre del
2013 e il primo semestre 2014, i numeri sono in rialzo.
Si
è passati nel Pinerolese, dalle 370 transazioni immobiliari del
primo semestre 2013, alle 414 transazioni del primo semestre 2014,
con una crescita dell'11,7 %.
Come
potete vedere dai dati pubblicati sulle immagini allegate a questo
post, siamo ancora lontani dalle 560 transazioni del primo semestre
2010, ma comunque in crescita.
Non
so se a brevissimo, ma sicuramente il mercato riprenderà a muovere i
suoi passi, soprattutto se i venditori privati, riusciranno a capire
che valore commerciale e valore affettivo degli immobili non
collimano e, se le banche, così come sembra dai dati di questi
giorni, riprenderanno a concedere i mutui agli acquirenti.
Una
cosa è certa, i numeri dicono che " la casa,
nonostante tutto e tutti, continua ad essere il grande amore degli
italiani, i quali, non vogliono rinunciare alla realizzazione del
loro sogno."
Sabino Grimaldi
Tel. 339-7104727
