Siamo appena entrati nella stagione più interessante per coloro che stanno pensando di vendere la propria casa, la Primavera! La natura si risveglia dal lungo letargo invernale, così come le persone escono dallo stato di torpore in cui versano durante la stagione più fredda dell’anno. Statisticamente da Primavera in poi, con le giornate che si allungano, col sole che tramonta tardi, coloro che stanno cercando una casa, sono più invogliati ad intraprendere decisioni importanti, come di solito può essere l’acquisto di una casa. Da non sottovalutare la tempistica necessaria per vendere un immobile, visto che dalle ultime notizie, la media su base nazionale, parla di un tempo medio per vendere il proprio immobile, di 7,7 mesi, con qualche eccezione nelle grandi città. Peraltro è bene ricordare, che dagli ultimi dati pubblicati relativi all’anno 2017, per quanto riguarda il settore residenziale, anche se i prezzi sono in calo dell’1,15% rispetto all’anno precedente, le compravendite sono in aumento del 5,1%. Possiamo quindi notare un rallentamento della discesa dei prezzi, ma un aumento del numero di immobili venduti a livello nazionale. Partendo da una valutazione coerente con l’attuale fase di mercato, possibilmente fatta da un Professionista del settore, come può essere l’Agente Immobiliare, vediamo come e, se si può, cercare di tamponare le perdite, soprattutto se si è acquistato un immobile, nel periodo più florido per il mercato immobiliare.
Preparare l’immobile per la vendita
In questo momento, sul mercato c’è molta offerta, in particolare di immobili usati, ma soprattutto, c’è una fetta molto importante di immobili presentati male e fuori prezzo! Nel momento in cui si decide di mettere in vendita un appartamento o una casa, è fondamentale cercare di essere neutrali, guardare l’immobile con occhio critico, cercando di capire come fare breccia sul potenziale acquirente. Io, da sempre sostengo che sarebbe consigliabile affidarsi ad un Home Stager qualificato, il quale con pochi accorgimenti, potrà valorizzare il vostro immobile, riuscendo magari a farvi recuperare parte del capitale investito al momento dell’acquisto, qualora questo fosse avvenuto in un momento di mercato con valori più alti. Se proprio non siete dell’idea di affidarvi ad un Home Stager, il mio consiglio è di controllare ogni particolare, dagli infissi, magari rovinati, ai pavimenti ed alle pitture sulle pareti. Questi aspetti non sono assolutamente da sottovalutare, in quanto potrebbero farvi recuperare fino al 10% o 15% in più del probabile valore di mercato. E’ consigliabile rendere l’immobile il più neutro possibile, in modo tale da fare sentire il potenziale acquirente a proprio agio nella visita, in quanto le eccessive personalizzazioni, il più delle volte tendono ad allontanare il cliente dal prendere una decisione positiva verso l’immobile oggetto di vendita. Quindi, via quadri, suppellettili vari, dare tinte neutre alle pareti e soprattutto profumare sempre gli ambienti prima di ogni visita, senza dimenticare di far vedere l’immobile negli orari dove si ha la luminosità giusta. Tutti questi accorgimenti, giustificheranno una richiesta leggermente più alta rispetto ad immobili simili al vostro in zona, ma mal presentati, inoltre metterete il potenziale acquirente nella condizione di non poter chiedere uno sconto eccessivo. Fra l’altro noi come agenzia, abbiamo appena chiuso una vendita di un immobile attuando questi accorgimenti, €uro 4.000 in meno della richiesta, che era di € 169.000.
Raccolta dei documenti
Certo, presentare la casa in ottime condizioni è fondamentale, ma non da meno è l’importanza della raccolta dei documenti, prima di pubblicare gli annunci di vendita della vostra casa. Il potenziale acquirente, nel caso fosse interessato, vorrà visionare tutti i documenti prima di farvi una proposta d’acquisto, non potete farvi cogliere impreparati, non date certamente un buon segnale al cliente. Il fatto di creare un “box casa”, vi metterà in una condizione di favore agli occhi del potenziale interessato, quindi procuratevi i seguenti documenti:- Atto di Provenienza dell’immobile- Atto di Mutuo (nel caso ci sia un mutuo aperto)- Documentazione attestante il regolare pagamento delle rate del Mutuo- Visura Catastale Storica- Visura Ipotecaria- Planimetria Catastale- Attestato di Prestazione Energetica (obbligatoria fin dalla pubblicità)- Spese Condominiali e ultimi due verbali dell’assemblea Condominiale- Autorizzazioni Edilizie/Sanatorie/Condoni- Dichiarazioni di Conformità degli Impianti- Certificato di Agibilità/AbitabilitàFai da te o Agenzia Immobiliare? Sicuramente se si ha molto tempo a disposizione e si è abbastanza ferrati in materia, si può può tentare la strada della trattativa fra privati, oppure, l’alternativa è di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare. Qual’è la differenza? Se fate da soli dovrete gestire tutto voi, dalla preparazione dell’immobile per la vendita, alla raccolta dei documenti, dal Marketing Immobiliare fotografie comprese, al ricevimento delle telefonate, dal gestire gli appuntamenti di visita, alla gestione della trattativa, insomma un vero e proprio lavoro! Certo, se uno ha tempo e capacità negoziali, può farlo tranquillamente. Ma verrà pur sempre a mancare un requisito fondamentale che l’agente immobiliare ha, che è l’imparzialità! Rappresenta l’elemento più importante in una possibile trattativa, in quanto molto sovente, Venditore e Acquirente, non riescono ad accordarsi, facendo saltare la vendita, proprio per la mancanza, consentitemi il termine, di un “Arbitro”, che quasi sempre risulta determinante nel condurre la trattativa, o se preferite la partita! Più che altro, qualora doveste decidere di affidarvi ad un’agenzia immobiliare, prendete informazioni circa l’operato della stessa, prima di conferire un incarico di vendita. Un modo per prendere informazioni rapide su di esse, sono le recensioni, anche perché in molti hanno una pagina facebook o una vetrina su Google, dove potrete leggere le recensioni lasciate dai clienti.
La Valutazione dell’immobile
Valutare correttamente l’immobile prima di metterlo in vendita, è sicuramente il passo più delicato da attuare, perché il Valore di Mercato dello stesso, quasi mai viene azzeccato dal venditore privato, mi dispiace dirlo ma è la pura verità! Per chi vuole un documento redatto da un valutatore professionista, il costo è di qualche centinaio di euro. Molti privati invece, procedono da soli, tramite l’uso dei principali portali di annunci immobiliari, arrivando a verificare la quotazione media al metro quadrato del luogo, in alcuni casi anche della zona, ma magari senza verificare diverse caratteristiche, sia estrinseche che intrinseche della zona e dell’immobile oggetto di valutazione. Le ultime statistiche a livello nazionale, ci dicono che, la vendita di un immobile, avviene mediamente ad una differenza di prezzo, che oscilla fra il 10% e il 15% rispetto al prezzo iniziale, anche se molte volte si arriva fino ad una differenza di oltre il 20% dal prezzo di partenza e, magari dopo essere stai sul mercato per uno o due anni e, dopo vari ribassi di prezzo. Il più delle volte, l’errore più comune che commette il Venditore, è di dare al proprio immobile un valore non veritiero, frutto esclusivamente di indagini superficiali e non oggettive, senza contare che non essendo imparziale, dà all’immobile un Valore che non c’entra nulla con la stima immobiliare, il cosiddetto Valore Affettivo! Pensate che a chi compra interessi quest’ultimo Valore? Mi sembra palese che la risposta sia assolutamente negativa. Riguardo alla richiesta di partenza, per evitare di rimanere troppo tempo sul mercato, il mio consiglio è di mettere in vendita l’immobile il più possibile vicino al Reale Valore di Mercato. Secondo il mio parere, bisogna lasciare un margine minimo di trattabilità, in questo modo si guadagnerà tempo, realizzando la stessa somma che magari si andrà a realizzare dopo oltre un anno dalla messa in vendita, partendo da una richiesta più alta. Quindi, occhio alla richiesta di partenza, in quanto risulterà essere un elemento determinante nella vendita della vostra casa.
Il Marketing Immobiliare
Basta un cartello fuori dal portone per vendere una casa? Una volta probabilmente bastava quello! Oggi seppur importante metterne uno, il più delle volte non basta e, se avete un diamante e lo tenete nascosto non lo venderete mai! E’ importante mettere in atto un piano di marketing immobiliare, che copra sia la zona di ubicazione, sia che arrivi ai clienti che cercano da altre località. Bisogna investire in campagne di web marketing come Google Adwords, Facebook ADS, pubblicizzare sulle riviste specializzate dedicate agli annunci immobiliari, sui portali immobiliari più cliccati, sui social network, insomma un piano di marketing che ha come unico scopo, quello di arrivare al cliente che poi comprerà il vostro immobile. Inutile dirvi che una buona agenzia immobiliare oltre a tutto ciò, possiede un portafoglio clienti sempre aggiornato, oltre che un metodo per fare tutto ciò, senza contare che a volte il cliente giusto potrebbe essere già lì, in banca dati, pronto ad acquistare un immobile come il vostro! Sperando di esservi stato d’aiuto con questo articolo, vi auguro in bocca al lupo per la vendita del vostro immobile!
Pinerolo li 27/03/2018
Ore 16.20
Sabino Grimaldi
Agente Immobiliare
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